入住7年房产证迟迟未下 珠海房产公司疑似一房两卖

随着房子给予人们的归属感愈发强烈，拥有一处房产，是购房者在这个城市中足以栖身的安全感，但寻求“安全感”也并非一路坦途，在购房者江湖中，一边是市场的野蛮生长，获利者的狂欢，房地产市场不断缔造财富神话；另一边则是刚需购房者遭开发商裹挟，权益无法得到维护，自己辛辛苦苦攒钱购买的房产却始终得不到“结果”。

    在面对购房者利益是否真的能得到保障这个问题上，总有人提出疑问。

    入住七年却无房产证 购房者踏上漫漫维权路

    没有房产证就等于没有房子的所有权，无法享受与常规商品房同等的权益。自己辛辛苦苦攒钱买的房子，却因没有房产证而难以获得绝对的“安全感”，期间辛酸，唯有自知。

    珠海装饰公司日前获悉，市民付某向爆料，早在2010年8月28日，市民付某与珠海领某房产公司签订了《福某豪庭认购书》，购买由该公司开发位于香洲区银桦路小区的一套商品房，并在2010年10月30日前付清了50%的首付款约71.5万元。11月2日，双方签订了《珠海市商品房买卖合同》，合同签订后，领某房产公司按照约定在12月30日前将房屋交付给付某等人使用，他们随后装修入住。

    不过，2010年9月9日，领某房产公司由于债务纠纷，被法院查封了包括涉案房屋在内的房产物业，此后很长时间未能解除查封。付某因此无法申请办理银行抵押贷款手续，也就无法按约定向领某房产公司支付余下购房款。同样，领某房产公司无法协助付某等办理房屋产权登记手续。

    这对于原以为马上就能拿到房产证的付先生而言，如同晴天霹雳。然而，接下来，他们等到的不是开发商协助为其办理房产证的消息，而是口头承诺与漫漫的维权之路。

    入住5年仍无法办理房产证，付某为维护自身的合法权益的同时，也为更多同类型的受害者讨个说法，2015年毅然决然走上维权的道路。

    两年间辗转多地 为维权呕心沥血

    查封了6年的房子终于在2016年2月被解除，然而迎接付某的不是顺利办理银行贷款，而是房子被抵押给珠海领某房产公司员工蒋某的结果。2016年8月，领某公司将房产抵押给蒋某，2016年11月，蒋某向湛江法院申请查封该房屋，至今尚未解封。

    从市区人民法院到中级法院，从珠海到湛江。付某为了这场购房者的权益之争辗转多地，官司上的艰难，不改他维权的初心。这些年，他既要将收集到的证物悉心整理装订成册，又要一一核查确保真实性。

    两年间，大大小小的上诉通告、证物资料装订成册足有拇指之厚。上诉无果，维权无门成了付某寻求购房者权益路上的一道道坎坷，而今又有一桩棘手的上诉挡在了付某维权面前。

    由于没有房产证，无法证实房屋为付某所有，而拥有该商品房《房地产借款抵押合同》的第三方蒋某显得更有说服力，真假“屋主”实则难辨。但这很有可能坐实开发商“一房两卖”的行为，这也为付某漫漫维权之路平添出了一丝希望。

    房产公司“一房两卖”？购房者权益如何维护？

    据珠海装饰公司获悉，珠海领某房产公司于2010年11月与付某签订商品房买卖合同之后，在未告知付某的情况下于2016年8月将房屋抵押给公司员工蒋某。目前该房屋已被湛江法院查封，而付某也已向法院提起执行异议，并且向法院申请取消房屋拍卖以及解封。

    然而，如若上诉逻辑成立，领某房产公司将构成“一房两卖”的行为，或将面临严重的惩罚，而付某漫漫上诉之路也将得到“结果”。目前事态胶着，只能等待法院的公正判决。无论如何，购房者的合法权益必定会得到维护。

    专家点评：如果遇到开发商拖房产证应该怎么做？

    第一招、按照合同处理

    一般在合同中，都会有房产证逾期，开发商付赔偿金的款项，如果没有约定金额，就按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    第二招、合同没有约定，按法律制裁

    这种没有在合同中事先约定的情况，只有事后去起诉开发商，一般法院会判决开发商尽快办理或者支付赔偿金。

    在签订购房合同的时候，一定要审查清楚，不要遗漏。如果你把握不了，可以请律师审查。珠海装饰公司提醒：另外，遇到这种情况，一定尽快起诉！尽快！尽快！

    房产证办不下来找谁

    迟办或不办房产证对购房者保护自身的权益是非常不利的。从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。不过有些项目虽然购买时五证齐全，但就是迟迟办不下来房产证，那房产证办不下来要怎么办？

    一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择，在一定期限内，购房者不退房，开发商应该按日支付违约金；

    还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。如果协商不成，一般都是通过诉讼来解决。

    具体提起诉讼时，依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况，具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定，如果开发商超过了约定办证的期限，就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式，维权就比较麻烦，因此要注意明确约定违约责任！

    开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决

    1、协商解决

    带上合同等，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。

    2、发律师函

    如果协商不成，可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用，催促对方积极主动承担责任，比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。

    3、提起诉讼

    如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。

    注：如果是因不动产提起的诉讼，适用专属管辖原则，即向不动产所在地的法院提起诉讼。

    一房二卖纠纷处理的一般原则

    一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

    房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

    对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

    1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

    一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

    前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

    关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

    2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

    在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。

    关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。

    3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。

    在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢？

    有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：

    （1）出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。

    在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

    （2）二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

    故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权，指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度，它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定，先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立（债权先卖权）该法第1098条第2款又规定：先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。（物权先买权）这样规定，既有利于稳定房地产交易秩序，又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。

    4.在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。

    值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《民法通则》第五十八条第（四）项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形？

    因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。

    民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样，也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念，似乎很难下明确的定义，一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说，善意，指不知情；恶意，指知情。在恶意串通中，仅指知情呢，还是指专以损害他人的利益为目的？

    恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。

    （1）当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意；

    （2）行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为，如无这种勾结、串通，民事行为将不可能实施或以另外的内容实施；

    （3）该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。

    后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，揣其合同目的，可能性有二：只为取得标的物；主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下，后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。退一步讲，即使在后一合同履行情况下，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下，不适用恶意串通，损害第三人利益而导致合同无效的规定。

    但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行（撤销所有权变更登记）

    所谓侵害债权，是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则，合同仅能约束合同中特定的当事人，在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念，即保护第三人的活动自由，不因故意或过失侵害债务人或给付标的，便须对债权人负责。然而，绝对贯彻此种理论，有时难免损害债权人利益。因此，现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。

    在一房二卖中，后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权，前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任？

    例如，后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权，准备兴建商品房出售，而引诱出卖人违约，以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下，笔者认为，后买受人应负侵害债权赔偿责任。

    在一房二卖中，由于房屋买卖是特定物买卖，标的物一般具有不可替代性，因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任，既有弥补前买受人损害的性质，又有制裁其不法行为的性质。当然，侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任，其有严格的适用条件。就一房二卖而言，如上述案例存有特别情事，即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权，致使前买受人遭受重大损失的，才构成对前买受人债权的侵害。