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珠海城市格局迎巨变 楼市呈板块轮动效应

更新时间:2018-01-11  

经过多年的发展,珠海的城市格局发生了天翻地覆的变化。按照2015年修订的珠海市城市总体规划,中心城区承担全市的主要综合性服务职能,是全市经济、文化和行政中心。去年10月,珠海住规建局发布了珠海市西部中心城区总体规划(2015—2030)批前公示。据公示显示,西部中心城区城市定位于珠海城市副中心,粤港澳深化合作拓展区;滨江田园生态宜居宜业示范新城。

    这种变化也直接影响了楼市。当前,主城区的交通网络发达,配套最为完善,因此住宅往高端化发展。而西区配套也逐步完善,与主城区的交通越来越方便,因此已经呈现出卫星城的雏形。主城区不少刚需及改善型客户前往西区置业,使西区成为珠海楼市的主战场。

    主城区:往高端住宅及公寓两极发展

    中心城区包括香洲城区及南湾城区,按照2015年修订的珠海市城市总体规划,中心城区承担全市的主要综合性服务职能,是全市经济、文化和行政中心。其中,香洲城区重点发展文化、旅游、休闲服务业,南湾城区以商务会展、行政服务、现代物流等功能为主。到规划末期(2014-2020年),中心城区人口将达到105万人(香洲城区90万人,南湾城区15万人),建设用地为105.3平方公里。

    这其中,珠海的两个市级中心将全部位于中心城区,分别是吉大-拱北中心及十字门中心北片。前者将中心发展全市的商业、旅游服务、口岸经济等中心功能;后者则包括区域性商务会展中心和珠海市级行政办公中心,是珠三角西岸对外开放的核心窗口和承接港澳及国际高端服务业转移的核心载体。当前,该片区的国际会展中心、五星级商务休闲酒店的配套落成,已经形成具有一定规模的国际性商务中心。

    作为珠海最先发展的区域,中心城区目前已经相当成熟,产业、生活方面的配套十分完善。交通方面,中心城区有珠海、前山、明珠三个城轨站,广珠城轨延长线一期也将于2018年完工,届时,南湾城区将有湾仔、十字门及湾仔北三个站。此外,该延长线将通往横琴并与澳门城轨无缝对接,并同往珠海机场。在中心城区通过城轨,便可以在市内四通八达,并通往澳门、广州、中山、江门等珠三角周边城市。

    更为重要的是,港珠澳大桥的珠海登陆点设在拱北,延长线的落脚点则设在南湾,正因如此,中心城区将是珠海对接香港,以及对外展示的最重要窗口区域,承接人流、物流、资金流等各项利好。

    随着新城区逐步成熟,刚需逐步往西区置业,中心城区的楼市也逐步往高端住宅及公寓两极发展。比如,位于香洲区的恒荣·城市溪谷依山傍海,主推的也是118-126㎡的大三房户型。位于前山的半山町项目目前则主推34㎡、40㎡一房,以及65㎡、70㎡两房单位。位于唐家湾后环片区的万科红树东岸同样属于海景房,目前在售121-129㎡三到四房带装单位。

    西区:

    楼市客群结构日趋多元化

    去年10月,珠海住规建局发布了珠海市西部中心城区总体规划(2015—2030)批前公示。据公示显示,西部中心城区城市定位于珠海城市副中心,粤港澳深化合作拓展区;滨江田园生态宜居宜业示范新城。发展目标上,以“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念为指导,依托双港,携手港澳,将西城打造成“生态优良、环境友好、出行便捷、社会和谐,具有市级功能配套的综合性城区,面向珠江口西岸的生产服务性中心,富具特色的滨江田园生态宜居宜业新城”。

    根据规划,西部中心城区新定位为粤港澳深化合作拓展区,滨江田园生态宜居宜业示范新城。空间规划上,西区将形成“一纵、三横、双核、十组团的组团式紧凑型生态田园新城”的规划结构。其中“一纵”为广佛江珠城际轨道及机场北路通道,作为城市纵向发展轴。“三横”为珠斗城际及香海北路通道、珠海大道、洪湾至高栏港高速通道,作为城市横向发展轴。“双核”则是斗门片区中心和金湾片区中心。

    在交通方面,西区将规划形成“五横三纵”快速骨架,“五横”包括西部沿海高速、香海北路、香海高速、珠海大道、洪湾至高栏高速。“三纵”包括机场高速、机场北路和机场东路。轨道交通网络上,规划2030年形成1条城际轨道、2条城市轨道和1条中运量环线的轨道交通网络;远景形成3条城际轨道、6条城市轨道和1条中运量环线的轨道交通网络。

    当前,西区的各项利好也在不断兑现。香海大桥、洪鹤大桥已经全线动工,通往珠海的广珠城轨延长线、广佛珠江城轨、金海大桥等也将要动工。当这些基础交通设施全部落地后,西区将被纳入整个珠海乃至粤港澳的大交通网络中,而不再是以往无人问津的边陲地带。通过金海大桥,从金湾三灶去往横琴只要15分钟左右,未来西区有望成为横琴的后花园。

    香海大桥则将作为主城区与西区的第二通道,结束以往东西城区只有珠海大桥一条通道的历史。此外,香海大桥还将带动主城区客户前往斗门板块置业。建成通车后,从主城区到斗门只要约20分钟的车程。

    而洪鹤大桥建成后,也同时将与广澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鹤港高速形成了真正意义上的高速公路网,从而加大了港珠澳大桥延长线对粤西部地区的辐射作用,打通粤西直达港珠两地的大通道。珠海多条连接东西部的大通道迎来最新建设进展。

    此外,广珠城轨延长线、广佛珠江轻轨等城际轨道,也将使得西区与主城区、横琴、港澳及珠三角连成一片,西区的交通战略地位将非常重要。

    在这种情况下,西区楼市自然炙手可热。2016年,西区的网签占全市的70%,主城区、珠三角及港澳客户比重不断上升,与以往更多为西区本地客户及北方客户为主的客群结构相比,当前西区的客群更加多元化。主城区的刚需、改善也进一步认可西区的居住价值。

    不少西区楼盘负责人告诉记者,当前东西城区的通勤已经不再是问题,未来香海大桥通车,西区将会有越来越多的主城区客户置业。最重要的是,当前西区的生活配套不断完善,像斗门已经有一站式的大型商业综合体,金湾航空城也有省人民医院珠海分院、省实验中学珠海分校等顶尖的配套。配套逐步完善,决定了西区不是空心化的睡城。

    这从客群结构就可以明显看出,当前,在西区置业的不仅仅是追求性价比的刚需,也有改善型置业群体。位于斗门的家和城目前在售建面约88—137㎡的三至四房,既有紧凑型的小三房,也有大面积的四房产品。航空新城的中航花园则以刚需型产品为主,目前在售89㎡、94㎡3室2厅1厨1卫带装修单位。

    来源:珠海特区报(珠海)


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